近日，关于南京、苏州等多地"逆势"上调新房贷款利率至3%，引起广泛关注，也有部分专家表示这可能跟公积金贷款利率倒挂有关 ，但其真相是如何请看下文内容。

一、多地利率上调情况

1. 南京、苏州等多地新房贷款利率上调至 3%，具体调整情况如何？

在南京、苏州等城市，多家银行按照要求将首套房贷利率上调至不能低于 2.95%，即 LPR - 65BP。例如，中国邮政银行南京分行相关工作人员称，目前首套房贷利率最低只能做 2.95%，加点从 -90BP 变成了 -65BP。苏州方面，中国银行苏州某支行工作人员也表示首套房最低执行 2.95%的利率，LPR - 65BP，这是银监会的统一规定。在苏州，四大行也确认从今天起全面执行首付利率上调，首套利率一律不得低于 3.0%，二套利率为 LPR - 30BP（即 3.3%）。农业银行、工商银行、中国银行、建设银行均已开始执行 3.0%的房贷利率，且中国银行表示不排除未来继续上涨可能，建设银行称具体情况要以放款时间为准。

2. 银行纷纷行动，新签房贷利率不得低于 3%，对购房者有何影响？

对于购房者来说，此次利率上调影响较大。一方面，购房成本增加。以 100 万贷款本金、30 年期等额本息方式计算，利率上调后月供会有所增加，全部利息也会相应增多。另一方面，可能会影响购房者的决策。原本计划近期购房的人，面对成本的增加可能会重新考虑购房计划。尤其是那些刚刚攒够首付的年轻人，他们对利率上涨的承受能力有限。此外，对于已经享受低利率的购房者而言，可能会感到庆幸。整体来看，房贷利率的上调可能会使购房者更加谨慎，对房地产市场的热度也可能会产生一定的抑制作用。

二、与公积金贷款利率倒挂有关

1. 专家指出与公积金贷款利率倒挂是主因，为何会出现这种情况？

出现公积金贷款利率与商业房贷利率倒挂的情况主要有以下几个原因。首先，商业贷款和公积金贷款在本质上有不同特点。商贷风险相对较高，灵活性强，其利率受市场因素影响较大。而公积金贷款以低息稳定为优势，但调整相对缓慢。随着经济环境变化和 LPR 的下调，商业贷款利率下降幅度较大。例如，2024 年以来，LPR 房贷利率进行多次下调，5 年期的 LPR 累计下调幅度较大，直接带动了商业房贷利率的下降。而公积金贷款利率调整相对较少，导致两者之间的利差逐渐缩小甚至反转。以广州为例，房贷利率从 LPR - 100BP 调整为 LPR - 75BP，最低为 2.85%，部分银行首套房贷利率已低至 2.65%甚至 2.6%，而公积金贷款利率为 2.85%，形成了明显的倒挂。此外，中央虽一再下调 LPR，但银行为了自身的盈利考量，通过加点抵消掉大部分的利率优惠。而公积金作为政策性贷款，其调整更需稳妥推进，以兼顾广泛的社会影响。

2. 利率倒挂对房地产市场有哪些潜在影响？

利率倒挂对房地产市场有诸多潜在影响。一方面，可能会影响购房者的贷款选择。在利率倒挂的背景下，购房者可能会更倾向于选择商业贷款，而非公积金贷款。这会削弱公积金贷款的吸引力，因为公积金贷款的主要优势之一就是较低的利率。例如，目前广州、南京、苏州、福州、太原、佛山、武汉等在内的多个城市，商业房贷利率已经低于公积金贷款利率，这使得部分购房者可能会优先考虑商业贷款。另一方面，利率倒挂可能会促使公积金贷款利率的调整，以保持其在市场中的竞争力。同时，这也反映了市场利率的快速变动，以及公积金贷款利率调整机制相对滞后的问题。此外，利率倒挂还可能对房地产市场的热度产生一定的影响。房贷利率的变化会直接影响购房成本，利率倒挂可能会使购房者更加谨慎，对房地产市场的热度也可能会产生一定的抑制作用。

三、银行调整的背后考量

1. 避免恶性竞争，维护贷款市场稳定，银行具体有哪些举措？

银行采取了多种举措来避免恶性竞争，维护贷款市场稳定。一方面，上调房贷利率加点。如广州、南京、苏州等城市的银行将首套房贷利率加点从之前的较低水平上调，避免因过度追求房贷份额而给出过低利率，从而防止恶性竞争。以广州为例，部分银行如汇丰银行和招商银行都上调了首套房贷利率，分别从 LPR - 100BP 和 LPR - 85BP 调整为 LPR - 74BP 和 LPR - 75BP。另一方面，加强对中介机构的管理，减少通过给中介机构返佣的形式抢夺客户。银行认识到这种恶性竞争方式不利于贷款市场稳定，可能会导致未来房贷不良率上升，因此通过规范中介合作，确保贷款业务的健康发展。

2. 银行调整利率加点，是否为了维护利差稳定和避免过度竞争？

银行调整利率加点确实有维护利差稳定和避免过度竞争的考虑。随着利率的不断下行，银行经营压力较大。以南京、苏州为例，加点上调后，首套房贷利率从 LPR - 90BP 变成了 LPR - 65BP，这有助于银行在一定程度上稳定利差。南京房地产学会副会长孟祥远认为，加点上调是为了维护利差稳定，避免银行之间过度竞争。目前部分城市房贷利率仍是明显高于住房公积金利率，银行在调整利率时需要考虑与公积金贷款利率的差距，以确保不超过公积金利率，同时又能在一定程度上维持自身的盈利水平。此外，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，广州房贷利率不断下降存在恶性竞争因素，银行调整利率加点有利于贷款市场稳定，维护银行合理的利润水平，提供可靠的房贷服务，还能引导市场对于利率稳定的预期，促进贷款投放。

四、购房者的反应与应对

1. 购房者成本增加，购房意愿是否会受到影响？

购房者成本增加，购房意愿不可避免地会受到影响。房贷利率上调使得购房成本显著上升，以南京为例，购买一套单价 30000 元/㎡，面积 90 方的新房，总价 270 万，首付 4 成需贷款 162 万。按首套房三十年等额本息的贷款方式，基准利率下需支付利息共 147 万；在利率上调后，需支付的利息更多，月均还款也会增加。对于购房者来说，这无疑增加了经济压力。特别是对于刚需购房者，他们的购房预算相对紧张，利率上调可能会使他们推迟购房计划。而对于改善型购房者，虽然他们可能有一定的经济实力，但也会更加谨慎地考虑购房决策，权衡利率上调带来的成本增加与改善居住条件的需求。此外，一些原本处于观望状态的购房者，可能会因为利率上调而继续观望，等待利率下降或者房价出现调整。

2. 面对利率上调，购房者应如何做出合理决策？

面对利率上调，购房者可以从以下几个方面做出合理决策。首先，购房者应充分了解市场动态和利率走势。关注国家宏观经济政策、房地产市场调控政策以及银行贷款利率的变化趋势。可以通过咨询专业的房地产经纪人、金融顾问或者关注相关的新闻媒体和行业报告，了解利率上调的原因和未来可能的发展趋势。其次，购房者可以比较不同银行的贷款利率和贷款条件。不同银行在利率调整幅度、贷款额度、还款方式等方面可能存在差异。购房者可以多咨询几家银行，选择最适合自己的贷款方案。例如，一些银行可能会对优质客户提供一定的利率优惠，购房者可以通过提高自己的信用评级、增加首付款比例等方式争取更好的贷款条件。再者，购房者可以考虑调整购房计划。如果利率上调导致购房成本过高，可以考虑适当降低购房预算，选择面积较小或者位置稍偏远的房屋。或者可以考虑延迟购房计划，等待利率下降或者房价调整。此外，购房者还可以考虑其他融资方式。例如，可以考虑使用公积金贷款与商业贷款组合的方式，充分利用公积金贷款的低利率优势。或者可以考虑向亲朋好友借款等方式筹集购房资金，减少贷款额度，从而降低购房成本。

五、未来趋势展望

1. 房贷利率是否会继续上涨？还是会有回调的可能？

从目前的形势来看，房贷利率的走向存在不确定性。一方面，房贷利率继续上涨的可能性较小。首先，目前南京、苏州等多地的房贷利率已经上调至 3%，与公积金贷款利率出现倒挂，若继续上涨，这种倒挂现象将更加严重，可能会进一步影响购房者的积极性，不利于房地产市场的稳定。其次，从写作素材中可以看出，苏州楼市热度不高，且房贷利率有望从 3.75%降至 3.5%左右，这表明在市场需求不旺的情况下，银行有降低房贷利率以刺激市场的动力。另一方面，房贷利率也存在回调的可能。随着存量房贷利率批量调整落地，房地产市场有望止跌回稳，为了进一步促进房地产市场的健康发展，银行可能会根据市场情况适时回调房贷利率。例如，写作素材中提到 LPR 下调叠加房贷利率调整，房地产市场迎来积极信号，这可能会促使银行在未来适当降低房贷利率。

结束语：

11月最新房贷利率下限由2.95%上调至3.0%一事引起热议，而且南京、苏州、扬州等江苏多地银行客户经理给予肯定答复。总体而言，在房贷利率调整的作用下，房地产市场将更加注重市场需求和供给的平衡，朝着更加健康、稳定的方向发展。